和泉市で相続した不動産を売却する方法｜手順・税金・注意点をわかりやすく解説
最終更新: 2026年4月 ｜ 監修: スター不動産株式会社（不動産業界30年・取引実績5,000件）
この記事の結論
相続した不動産を売却するには、まず「相続登記（名義変更）」を完了させ、その後に通常の売却手続きを進めます。2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に手続きしないと10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めの対応が重要です。
相続不動産の売却が増えている背景
日本では高齢化の進行に伴い、相続による不動産売却のニーズが年々増加しています。特に南大阪エリアでは、子ども世代が大阪市内や他府県に転居しているケースが多く、相続した実家を管理しきれないという相談が増えています。
スター不動産でも、売却相談のうち相続関連が大きな割合を占めており、相続登記から売却完了まで一貫してサポートする体制を整えています。
相続不動産を売却する6つのステップ
ステップ1: 遺産分割協議を行う
相続人が複数いる場合、まず「誰がその不動産を相続するか」を話し合い、遺産分割協議書を作成します。全相続人の合意と署名・実印が必要です。
遺言書がある場合は、原則として遺言の内容に従います。
ステップ2: 相続登記を行う（義務化）
不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する登記です。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。 相続の開始および不動産の取得を知った日から3年以内に登記申請が必要です（出典: 法務省「相続登記の申請義務化」）。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
必要書類:
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
- 固定資産評価証明書
- 相続人全員の印鑑証明書
登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用は3〜10万円程度（登録免許税別）です。スター不動産では提携の司法書士をご紹介しています。
ステップ3: 不動産の査定を依頼する
相続登記と並行して、不動産の査定を進めましょう。不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握します。
相続人間での遺産分割の参考にもなるため、早めに査定を取っておくことをおすすめします。
ステップ4: 売却方法を決める
仲介売却（時間はかかるが高く売れる可能性）と買取（短期間で確実に現金化）のどちらが適しているかを検討します。
相続不動産の売却では、以下の理由から買取を選ばれる方も多いです:
- 相続人が遠方に住んでおり、内覧対応が難しい
- 複数の相続人で早く現金化して分配したい
- 築年数が古く、仲介では買い手がつきにくい
- 空き家の維持管理コストを早く解消したい
ステップ5: 売買契約・決済・引渡し
買主が決まったら、売買契約を締結し、決済・引渡しを行います。通常の売却と同じ流れです。
ステップ6: 確定申告を行う
売却した翌年に確定申告を行います。相続不動産の売却では、以下の特例が適用できる可能性があります。
相続不動産の売却で使える税金の特例
取得費加算の特例
相続税を支払った場合、その相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を減らすことができます。相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件です（出典: 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）。
空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人暮らしをしていた家（昭和56年5月31日以前に建築された家屋）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（出典: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。
適用条件:
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
- 耐震基準を満たすか、取り壊して更地にして売却
- 相続から売却まで、賃貸等に使用していないこと
マイホームの3,000万円特別控除
相続人が相続前からその不動産に同居していた場合、通常のマイホーム売却時と同様に3,000万円特別控除を適用できる場合があります。
相続不動産の売却でよくある質問
Q: 相続登記をしないまま売却できる？
いいえ、できません。 不動産を売却するには、売主名義の登記が必要です。相続登記を完了させてから売却手続きに入ります。
Q: 遺産分割協議がまとまらない場合はどうする？
家庭裁判所での調停・審判を利用する方法があります。 まずは相続人全員での話し合いを試み、難しい場合は弁護士に相談しましょう。スター不動産では提携の弁護士をご紹介することも可能です。
Q: 相続した空き家を放置するとどうなる？
「特定空家」に指定されると、固定資産税が最大6倍に増加する可能性があります。 また、建物の老朽化による倒壊リスクや、防犯上の問題も生じます。管理できない空き家は早めに売却を検討しましょう。
Q: 相続人が複数いる場合、売却代金はどう分ける？
遺産分割協議で決めた割合に基づいて分配します。 法定相続分に従うのが一般的ですが、協議により異なる割合にすることも可能です。売却前に分配方法を明確に決めておくことがトラブル防止に重要です。
Q: 被相続人が住んでいた家の取得費がわからない場合は？
売却価格の5%を「概算取得費」として計上できます。 ただし、実際の取得費のほうが高い場合は、当時の売買契約書・領収書等があれば実額を使えます。取得費が高いほど譲渡所得（＝課税対象）が少なくなるため、書類を探すことをおすすめします。
相続から売却完了までのスケジュール目安
| フェーズ | 期間 | やること |
| 相続発生 | — | 死亡届提出、相続人の確認 |
| 遺産分割協議 | 1〜3ヶ月 | 遺産分割協議書の作成 |
| 相続登記 | 2〜4週間 | 司法書士に依頼、名義変更 |
| 査定・売却方法決定 | 1〜2週間 | 複数社に査定依頼 |
| 売却活動 | 仲介: 2〜4ヶ月 / 買取: 即日〜 | 販売活動または買取契約 |
| 決済・引渡し | 1〜2ヶ月 | 残金受領、物件引渡し |
| 確定申告 | 翌年2〜3月 | 譲渡所得の申告 |
まとめ
相続不動産の売却は、相続登記の義務化もあり、早めの対応が重要です。特に、取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）や空き家の3,000万円特別控除（3年以内）には期限があるため、スケジュール管理が大切です。
スター不動産では、提携の司法書士・税理士・弁護士と連携し、相続登記から売却完了まで一貫してサポートしています。不動産業界30年の経験から、相続案件特有の複雑な事情にも柔軟に対応いたします。
和泉市・泉大津市・堺市で相続不動産の売却をお考えの方は、まず無料相談からお気軽にお問い合わせください。
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